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万达商业上市首日破发是否被低估

时间:2014-12-23 22:20:24 作者:不详 来源:网络 点击:

  核心提示:万达商业地产在香港主板迎来第一个交易日。开盘报48港元,与招股价持平。计入经纪佣金、证监会征费及联交所交易费后,每股成本为48.48港元。但上午开盘后,股价最高涨至48.15港元,14点12分跌至44港元,较招股价低8.3%。上市首日,万达商业地产收于46.4港元,认购新股的投资者浮亏4.3%(认购...

    万达商业地产在香港主板迎来第一个交易日。开盘报48港元,与招股价持平。计入经纪佣金、证监会征费及联交所交易费后,每股成本为48.48港元。但上午开盘后,股价最高涨至48.15港元,14点12分跌至44港元,较招股价低8.3%。上市首日,万达商业地产收于46.4港元,认购新股的投资者浮亏4.3%(认购成本为48.48港元)。

    万达商业地产在港首次发售6亿股,集资288亿港元(假如行使超额配股权将再发9000万新股)。其中,面向香港投资者发售的3000万股获5.32倍认购,面向国际投资者发售5.7亿股其中3.38亿股由科威特投资局、中国人寿、平安资产管理等11家基石投资者认购。

    扣除销售佣金等费用,募集资金净额为280.3亿港元,承销费率为2.7%(今年中概股IPO,阿里为1.2%、京东为4%,其余均为7%)。

    万达商业地产招股及首日交易表现平平(注:一般公司新上市将10%新股在香港发售,如果投资者认购踊跃会通过“重新分配”大幅增加香港发售数。万达商业地产只拿新股中的5%投放到香港,获4.32倍超额认购,而且没有用“重新分配机制”增加香港发售数)有两个原因:

    一是商业模式面临转型。

    长期以来,万达采取的是“以售养租”模式,即用物业销售带来的现金流支撑物业持有。2011年、2012年和2013年,万达商业地产营收分别为508亿、591亿、868亿,绝大部分来自房产开发和销售,而不是物业租赁和管理。2013年,物业销售收入占营收的86.4%,物业出租与管理带来收入占比为9.8%,酒店经营收入占比3.7%。

    但“以售养租”模式的前提是房地产开发、销售业务产生巨额现金流。例如2011年,万达商业地产经营活动产生的现金流达359亿(主要来自物业销售),但2012年经营活动产生的现金流大幅降至115亿,2013年进一步降到68亿,2014年上半年惊现负89.5亿,旧模式已经难以为继!万达亦公司开表正在谋求转型,主要方向是文化、旅游、金融、电商四个领域。

    二是资金缺口巨大。

    万达商业地产估值高,与项目储备多有极大关系。截止到2014年6月30日,万达商业地产持有物业总面积达9350万平米。其中:已完工投资物业1470万平米、酒店210万平米、260万平米建成待售、5650万平米在建工程、760万平米未开发。

    但项目储备多意味着后续资金需求大。截止2014年6月30日,96项在建工程已投入711亿,在2017年7月前还投需投入2389亿元。此外万达商业地产还有1449亿应付款达及总额近1800亿行贷款及未偿还债券(上半年支付利息62.1亿)。所以,不要看到账上有748亿现金,就以为见到了“现金牛”,粗略算万达商业资金缺口超过3000亿。

    上市后,万达商业地产总股本为44.74亿股,按今日(12月23日)收盘价46.4港元计算,市值为2076亿港元,折合1660亿人民币或267.6美元。王健林直接、间接持有万达商业地产52.2%股份,市值140亿美元,与马云“首富之争”暂时没有了悬念。不过上市前,王健林已经有话:“我没有把小马哥(马云)当成竞争对手,他活在线上理想世界,一秒钟几十万公里,我比较土,在路上走路。”

    万达商业地产市值仅为1660亿,10座万达城每座投资都超过200亿:哈尔滨万达城投资400亿、广州万达城500亿……还有159座万达广场呢!?#难怪王健林脸色不好看#

    应当说万达商业地产被严重低估了,原因是商业模式转型及巨额资金缺口带来的不确定性。但万达这种体量的公司不是想上市随时就可以上的,230亿融资不算多却有了资本市场的直通车,如果闯过这一关将万达将毫无争议地成为一家万亿级企业。

    原文链接http://www.chinafeidian.com/a/2014-12-23/9323.html

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